要点：
一、《物权法》的立法过程
二、《物权法》的作用及与其他民事法律的关系
三、《物权法》的基本原则
四、《物权法》中的几个重要概念
五、《物权法》的几个重要法律制度及政府需要特别关注的问题
一、《物权法》的立法过程
《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的起草工作始于1993年。随后，这部法律历经九届全国人大常委会、十届全国人大及其常委会八次审议，创造了我国立法史上单部法律的审议次数之最。终于在2007年3月16日十届全国人大五次会议上高票通过。《物权法》共5编247条，将于2007年10月1日起施行。
二、《物权法》的作用及与其他民事法律的关系
（一）《物权法》的作用
《物权法》第二条第一款规定：因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。这就明确了物权法要解决的首要问题是物是谁的，即物的归属（所有权），其次是物权人怎样使用物，其他人如何使用该物（他物权），应该注意什么，物权被侵权如何处理等问题，这都是《物权法》要解决的内容。（见附件案例一）
（二）《物权法》与其他民事法律的关系
《物权法》是一部民事法律，民事法律还有《婚姻法》、《合同法》等各个不同的单体法律来解决不同的民事法律关系。《物权法》是解决物的归属和利用问题的，也就是说物是谁的，怎么用；而《婚姻法》是解决夫妻财产如何取得的、夫妻离婚时财产如何分割等；《合同法》是解决财产是通过什么途径来的，多少价钱买的，什么时间交付等。不同的法律部门有不同属性和不同的调整方法，各有不同的任务。
《物权法》完善了我国的民事法律体系，填补了我国民事法律物权法缺位的空白，使我国的民事法律形成了从民法通则到《物权法》、《合同法》、《担保法》、《专利法》、《商标法》、《著作权法》、《婚姻法》一个较为完善的体系，为我国民法典的制定打下了基础。
纵览《物权法》通篇，集合了《民法》、《合同法》、《房地产法》、《担保法》等一些带有物权性质的法律规定，这部法律不仅关乎全民的财产利益，同时为政府相关部门提供了操作性很强的物权制度，因此不仅全民学习《物权法》具有十分重要的意义，更重要的是相关职能部门应在《物权法》实施之前，扎实地掌握《物权法》的操作规程。比如房产、土地、工商、银行等部门的登记制度都可能需要增加或者是完善配套规定。
三、《物权法》的基本原则
（一）物权法定原则
《物权法》第五条规定：物权的种类和内容，由法律规定。本条是物权法定原则的规定。物权法定原则一般是指物权的种类和内容均由法律做出强行性规定，不允许当事人自由创设或者变更。不允许当事人自由创设，是指当事人不得创设与法定物权的种类或者内容不相符的物权，充分体现了《物权法》规范的强制性。例如居住权、租赁权既然不是《物权法》规定的物权，自然不属于《物权法》调整范畴，这就是物权种类的法定。《物权法》规定动产质权要转移占有，当事人就不能约定不转移占有的动产质权；《物权法》规定居住用地使用权出让最高年限为70年，约定的最高年限就不能超过70年，否则超过部分无效，这就是物权内容的法定。
物权包括所有权、用益物权、担保物权。
（二）平等保护原则
《物权法》第四条规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。本条是关于平等保护原则的规定，它是指国家、集体、私人等物权的主体在法律地位上是平等的，其享有的物权在受到侵害以后，应当受到《物权法》的平等保护。
（三）公示原则
《物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。本条是关于公示原则的规定，公示原则是指物权在设立和变动时，必须将物权设立和变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。比如说我的住房在房管局的登记档案中有登记，我去商场买水杯，商场售货员将水杯交付到我的手中，房管局的登记和商场的售货员把杯子交到我的手中这一事实向第三人展示了我是房屋和水杯的所有权人。
四、《物权法》中的几个重要概念
（一）物
《物权法》第二条第二款规定：物包括不动产和动产。不动产是不可移动的物，如桥梁、房产、耕地、草原等；动产是可移动的物，如衣服、办公桌、机器设备、家具等。物是有体物，是能够为人们感觉到的物，但作为物权客体的物既有有体物也有无体物，比如说地役权、建设用地使用权。
物的特例：物的本质特征是摸的着看的见的东西，但是有些物不具备这些特征，比如电、煤气也是物权法中物的客体。还有一些他物权权利也可以成为物权的客体。
（二）物权
《物权法》第二条第三款规定：本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配并排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
物权的效力（特点）：排他效力、优先效力、追击效力、物上请求权。
（三）用益物权
《物权法》第一百一十七条规定：用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。本条是对用益物权做出的定义性规定，根据本条，用益物权是指非所有人对他人所有的不动产或者动产依法所享有的占有、使用和收益的权利。《物权法》规定用益物权有四种：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。
用益物权的特点：1、权利范围受到限制的物权（无处分权，有依照法律规定的受到严格限制的部分处分权）；2、优先于所有权的物权（比如说集体经济组织将土地发包之后，不能再行种植等行为）；3、有期限的物权（比如说住宅用地的使用权最高期限为70年）；4、支配内容是物的使用价值（相对于担保物权而言，用益物权关心的是使用价值，而担保物权关心的是交换价值，即变现能力）；5、一般而言为独立物权、主物权；6、标的物通常限于不动产。
（四）地役权
《物权法》第一百五十六条规定：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。本条是关于地役权概念的规定，是指土地上的权利人（包括土地所有权人、土地使用权人），为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高，通过约定而得以利用他人土地的一种定限物权。比如甲公司和乙公司约定，借用乙公司的道路通行，以便利甲公司员工的出入，这就是地役权。地役权具有很强的从属性，它随用益物权的转让、抵押、出租而一并转让、抵押、出租。
（五）担保物权
《物权法》第一百七十条规定：担保权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。此条是关于担保物权定义的一般规定。担保物权包括抵押权（一般抵押权、最高额抵押权）、质权、留置权。
《物权法》第一百八十条对抵押物的范围做了扩充性规定，除了对我国现行法律中抵押物的范围予以确定之外，主要增加了以下几类：1、生产设备、原材料、半成品、产品；2、正在建造的建筑物、船舶、航空器；3、法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
（六）占有
《物权法》第十九章对占有作了规定，是指占有人对不动产或者动产的实际控制。
占有的权利推定：不过问占有的来龙去脉及合法与否，均推定为合法占有。张家有个电视机，李某主张电视机是自己的，这时，《物权法》推定电视机是张家的，不是李某的，如果李某主张电视机是自己的要举证证明才行，《物权法》认为张某掌控这个电视机，张某就是权利人。又如甲购买了商品房入住，还没有办理房产证，甲虽然没有实现物权，但是甲拥有合法占有权利，这种占有权利他人也不能侵犯。
五、《物权法》的几个重要法律制度及政府需要特别关注的问题
（一）不动产统一登记制度
1、不动产登记生效主义
《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本条是对不动产登记效力的规定，同时涵盖了不动产生效主义的概念。不动产登记生效主义是指不动产物权的设立、变更、转移和消灭都应当进行依法登记，登记后始能产生法律效力，未经依法登记的不产生法律效力。（见附件案例二）
（1）不动产登记
不动产登记是指将土地及其定着物的所有权和他项权利的取得、丧失与变更，按照法定程序记载于专门机构掌管的专门的簿册上。其目的在于管理地籍，确定产权，并作为税收征收、物的管理的依据。
（2）不动产登记簿
不动产登记簿是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。在不动产登记制度中，不动产登记簿具有特殊的地位，即不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据。
（3）不动产权属证书
不动产权属证书是登记机关发给权利人作为其享有权利的证明，不动产权属证书具有证据资格。但根据物权公示原则，完成不动产公示的是不动产登记，不动产物权的根据仍然是不动产登记簿，不动产权属证书只是其外在的表现形式。不动产权利证书还起到登记行为完成的证明作用，登记机关在完成不动产的登记事务后，将权属证书发放给权利人，表明登记机关已经根据事实、法律和当事人的申请，完成了相应的不动产物权登记。
（4）不动产统一登记
依照《物权法》之前的规定，当前我国不动产登记机构包括国土登记机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政机关、渔政管理机关及林业管理机关等，分别对于基于土地、房屋、矿产资源、水资源、森林资源等而产生的物权或准物权行使登记管理权。目前我国还没有出台专门的不动产登记法，有关的不动产的登记规定主要散见于各项单行法律和行政法规，严重影响了登记的公示效果。为解决上述问题，必须建立统一的不动产物权登记制度，即建立统一法律依据、统一登记机关、统一登记效力、统一登记程序和统一权属证书的制度，而首先是要统一登记机构。
（5）登记机构的实质性审查义务（需政府关注）
登记审查制度是整个不动产登记制度的核心内容之一，采取不同的登记审查标准，对登记的公信力、登记的效率和质量以及登记错误的责任承担有重要的影响。《物权法》基于对不动产登记的公信力的维护和保护交易安全的目的，建立了实质审查的登记模式。登记机构的实质性审查义务是指登记机构对当事人进行登记的法律原因和法律关系及提供的登记资料进行全方面的审查，登记机构因其过错而造成登记错误时要对因此造成的损害承担赔偿责任。例如深圳房管局曾经因为在审查中没有发现假公章的印痕而赔偿当事人800万元的损失，因此在这里需要提示的是政府相关登记部门，比如房产、土地等部门在审查产权登记、抵押登记等资料时，一要慎重，二要分化风险，对于印章、签名等内容的真实性审查可以转嫁给公证机构、律师事务所等中介机构。
（6）异议登记和预告登记
异议登记是真正的权利人及利害关系人针对不动产登记簿的正确性提出异议而向登记机关申请的登记。异议登记是暂时中断登记簿的公信力，维护真正权利人的合法权益。异议登记作为一种保护真正权利人和利害关系人利益的临时性措施，对登记记载的权利人而言，异议登记可以暂时限制其按照登记簿记载的内容去行使权利。比如甲与乙决定共同购房，可是后来发现登记时只登记了甲一个人的名字，根据《物权法》，乙就可以要求登记机关更正。如甲不同意更正，乙就可以申请异议登记。
预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。在预售商品房买卖中，一房多售或用已销售的房子抵押贷款的情况时有发生，严重损害了购房者的利益。对此，《物权法》规定建立预告登记制度，让购房者就尚未建成的住房做预先登记，从而制约了开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。要注意的是，从可以办理登记之日起三个月内要登记，否则预告登记就失效。（见附件案例三）
（7）登记机构的不作为（需政府关注）
为了拓宽融资渠道，促进经济的发展，《物权法》在原有的《担保法》等法律的基础上对抵押物的类别进行了扩充和完善，法律规定一物可以两次抵押登记，共有权可以登记，股权质权可以登记等等，我们认为有必要在出台国家统一登记法之前，通过制定地方法规的方式来规范登记机构的登记行为是十分有必要的，《物权法》第二百四十六条也对此作了相应的规定。
2、物权变动的特例（需政府关注）
《物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权的设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
甲乙二人是夫妻，二人共有的房产登记在甲的名下，甲和乙离婚时法院判决将房屋分配给乙，甲在判决生效后乙还没有办理房产变更登记之前，将房屋卖给了丙，丙无从知道判决的内容，所以不会知道房屋的所有权已经转移，因此引发纠纷。政府在制定地方性法规时应当注意这一现象，可以规定人民法院的判决书、仲裁委员会的裁决书应同时附送登记机构以消除这些潜在的纠纷。
（二）业主的建筑物区分所有权
《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本条是对业主的建筑物区分所有权概念的解释。建筑物区分所有权是指建筑物的共同所有人依其应有部分对独自占有、使用的部分享有专有权，对公有部分享有互有权，以及相互之间对建筑物的整体享有管理权，而构成的建筑物所有权的复合共有。
1、业主的建筑物区分所有权的内涵
属于业主个人所有的财产：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；属于业主共有的财产：道路、绿地、物业服务用房、公共场所、公用设施属于业主共有；业主对公共部分的管理权。（见附件案例四）
2、业主的建筑物区分所有权的几个热点问题
（1） 车库、车位的归属
《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
属于人防工程的车位因其属于国家所有，开发商无权出售，但可以使用收益，可以出租。
（2）会所、老年人活动中心、游泳池、球场等的归属
法律对此没有明文规定，从目前的实际情况看，会所、老年人活动中心、游泳池、球场等绝大多数作为独立的房屋，由开发商出售、出租或经营，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有。
（3）住宅改为经营性用房应当经利害关系人同意
《物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
（4）管理规约的作用（需政府关注）
因为我国物业管理制度起步较晚，所以物业法规寥寥无几，而物业管理涉及到千家万户切身利益，法律依据的缺乏使得各种矛盾日益突出，因而产生了大量的纠纷。
《物权法》规定可以依靠管理规约来约束业主，地方政府有必要指导在业主入住的初期就容易出现的一些问题以管理规约的方式来管理物业小区，如业主入住公约等。
（三）不动产善意取得制度
《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款的规定。
本条是关于善意取得制度的规定。善意取得是指占有人无权处分其占有的财产，如果占有人将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时处于善意，则受让人将依法即时取得对该财产的所有权或其他物权。第一百零六条第一款的三种情形是善意取得的构成要素，三种情形完全具备时才构成善意取得。（见附件案例五）
《物权法》特别值得引起重视的是，明确了不动产也同样适用善意取得。实践中，不少人都会把房屋登记在他人名下。在确立善意取得制度后，一旦登记的权利人将房屋出售给他人，实际权利人就不能要求他人返还房屋。我国《物权法》这样规定，主要因为房地产交易活跃，登记制度不完善，登记权利人和实际权利人不一致，很容易使交易对方发生判断失误。如果没有善意取得制度，极易导致房屋买受人丧失权利。
（四）动产交付主义
《物权法》第二十三条规定：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。本条是关于动产物权的变动以交付作为生效要件的原则的规定。交付是动产物权变动的必要条件。（见附件案例六）
（五）城市居民依然禁止购买宅基地上的房屋
集体建设用地的流转已经纳入国家的立法程序之中，但由于《宪法》和《土地法》的障碍迟迟不能出台，原本在《物权法》（草案）中规定的集体建设用地的流转条文最后也予以取消，立法者最终把这些问题甩到了《土地法》的修订之中，在没有新的立法之前，依然按照《土地法》的规定管理使用宅基地，也就是说农村集体土地只能在本集体内部流转，城市居民不得购买宅基地上的房屋。
政府需要关注的是村证房的问题，村证房不是一个法律概念，而是一个行业术语，带有很强的本地特色，村证房如果由本村集体成员购买是合法的。但当前大量的宅基地上的房屋被城市居民购买，这一现象带有普遍的非法性。
（六）建设用地使用权
建设用地包括国有建设用地，也包括集体建设用地，但《物权法》第十二章只规定了国有建设用地的问题，集体建设用地不受《物权法》第十二章的调控。建设用地这一概念即不生疏也不深奥，但本章中规定了几个新问题，应引起广泛的注意。
1、《物权法》不仅关注商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，而且通过法律的规定将以上用地纳入到招拍挂之中，工业用地也是首次以法律的形式纳入到招拍挂中，各地对于商业、旅游、娱乐和商品住宅经营性用地的招拍挂已经基本成熟，但对于工业用地的招拍挂还是一个新课题。
2、建设用地使用权不仅可以设定地表建设用地使用权，还可以设定地上建设用地使用权和地下建设用地使用权。地上建设用地使用权一般是指高架桥等地上权利；地下建设用地使用权是指地下商场、地下铁轨等地下权利，这就需要在权利设定的时候，对横向、纵向的权利义务要非常的明确。
3、房地权利一体化且一并处分原则，房产转让土地一并转让，土地转让房产一并转让，但是当前却存在大量的房产、土地登记权利主体不一致的情况，今后在房地产登记中要尽可能避免此类情况的发生。
4、住宅建设用地使用权期间届满自动续期
《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
本条是关于建设用地使用权期间届满处理原则的规定。自动续期只解决了住宅建设用地使用权期间届满地上物不会被国家收回的问题，但住宅建设用地使用权自动续期后是否补交土地出让金的问题没有得到解决；对非住宅建设用地使用权期间届满后如何处理的问题也没有做出规定，这些都为将来的立法提供了空间。
附件：
一、关于《物权法》要解决的问题的案例
案例一：乙方购买甲方的房产，双方正在办理过户过程中，该房产因甲方欠丙方三十万元货款而被法院查封，此时乙方主张该房产是乙方的，因为乙方已经付清了全部房款并且拿到了房屋钥匙，而法院认为该房产仍然是甲方的，那么，法院查封的是甲方的还是乙方的房产呢？这就是物权法要解决的问题。
二、关于不动产登记生效主义的案例
案例二：张三将其房屋卖给了李四，李四交付了全部房款并入住，李四入住后两个月发现，张三将该房屋又重新卖给了王五，并且给王五办了产权登记，此时李四拿着房屋买卖合同主张房屋是自己的，王五拿着房产证主张房屋是自己的，《物权法》规定，因为王五登记了，所以房屋是王五的。
三、关于预告登记的案例
案例三：购房者甲与开发商乙就正在建设中的房屋签订了商品房预售合同，并支付了部分房款，后该区段房价上涨，开发商又把房屋转卖给丙，结果造成了两位购房者主张权利，并引起诉讼。
本案中，如果甲预告登记了，那么甲就可以限制开发商乙一房二售。
四、关于业主的建筑物区分所有权的案例
案例四：开发商将自己开发的一栋商品住宅楼出售给业主，所有业主入住后，开发商又将屋顶出租给个体户乙用于种植花卉，由于花卉浇灌用水向下渗漏，引起业主的不满，后引起诉讼。
本案中，该商品楼的屋顶归全体业主共有，开发商不享有该屋顶的所有权，无权将屋顶出租给他人，该出租行为无效，开发商应停止侵害，赔偿因漏水给住户造成的损失。
五、关于善意取得的案例
案例五：甲乙共同出资购买一处房产，房产登记在了乙方的名下，后乙以市价的价格卖给了丙，并且办理了过户登记手续。甲向法院主张该房屋买卖无效。
本案中，法院可以根据《物权法》的规定认定丙的行为构成善意取得，甲的主张不能得到法院的支持，丙可以获得所有权。
六、关于动产交付的案例
案例六：甲去超市购买鸡蛋，付款之后，超市售货员将鸡蛋交付给甲，甲接过鸡蛋并在手中掌控的时候，将鸡蛋不小心摔碎，后引起诉讼。
本案中，当超市售货员将鸡蛋交付给甲，甲接过鸡蛋并在手中掌控的时候，就已经完成了交付，引起了所有权的转移，所以，在交付以后只能由甲自己承担鸡蛋摔碎的风险。 | 
