河北新业律师事务所  张霄云

要点提示：

一、物业管理概述

二、物业管理中几个重要主体间的法律关系

三、业主、业主大会、业主委员会

四、物业服务企业的选聘

五、物业专项维修资金

六、物业服务企业的管理责任

    2003年6月8日国务院以行政法规的形式首次出台了我国第一部物业管理方面的规范《物业管理条例》。2007年8月26日国务院对其进行了修订，现在已经实施。

    一、物业管理概述（物业、物业管理、物业管理规约、物业服务企业）

    物业管理在我国虽然已经不生疏，但到底什么是“物业”没有规定。综合各路观点：物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。其所指的各类建筑物可以是一个建筑物，或一幢单体建筑物，或单元建筑中的一个单元；相关的设备、设施和场地是指与上述建筑物相配套或为建筑物的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施和与之相临的场地、庭院、道路等。

    物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动(《物业管理条例》第二条)。

    物业管理企业改为物业服务企业是这次《物业管理条例》修改的一个观念性的突破，即弱化管理职能强化服务职能。物业服务企业所拥有的物业管理权不同于政府机关的管理权，并非自己固有的，而是从业主那里受让渡而来，物业服务企业必须通过与业主订立物业服务合同的途径获得对他人物业进行管理的资格，即享有物业管理权。物业服务企业只有获得业主的概括授权，才能对物业服务区域内的建筑物及其附属设施实施管理，同时要接受业主的监督。物业公司管理什么完全取决于业主的意思表示。因此，物业管理关系是在物业服务企业与业主之间形成的一种平等的、服务性质的合同法律关系。

    业主通过聘请专业的物业管理公司提供物业服务，同时也自己制定了物业管理规约进行自身管理。面对错综复杂的物业关系，《物权法》规定可以用管理规约来维护小区秩序。管理规约，作为物业小区业主自治的“总章程”，其目的是建立区分所有权人间的权利义务关系，规范区分所有物业的管理、使用、维护，提高业主的社区生活品质，建立和谐的物业小区生活秩序，实现社区的民主与自律。

    因为我国物业管理制度起步较晚，所以物业法规寥寥无几，而物业管理涉及到千家万户切身利益，法律依据的缺乏使得各种矛盾日益突出，因而产生了大量的纠纷。地方政府有必要指导在业主入住的初期就容易出现的一些问题以管理规约的方式来管理物业小区。

    二、物业管理中几个重要主体间的法律关系

    物业管理不仅仅涉及到物业服务企业与千家万户的业主，还有业主委员会、开发企业、施工企业等。所以弄明白物业管理服务涉及的各主体之间的法律关系非常重要。

    现实物业管理中，由于业主和物业公司对法律关系的误会导致大量的资源浪费。如：楼顶漏水了业主起诉物业公司履行维修义务；业主欠交电费，物业公司强行断电；暖气不热业主拒交物业费；有的物业公司甚至强行限制业主人身自由等。以上这些均属于法律关系的认识错误。

    （一）物业服务合同中的主体

    在物业服务合同阶段，物业服务合同的主体为物业服务企业与业主委员会、业主等。物业服务企业作为主体并无争议，而业主作为合同的主体只存在于物业小区只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的情形。《物业管理条例》第三十五条规定，业主委员会是合同的主体。但由于业主委员会只是业主大会的执行机构，所以业主大会是真正意义上的物业服务合同的主体。

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，开发企业可以制定临时管理规约，并可以选聘物业服务企业，业主对临时管理规约和前期物业服务企业应当接受；前期物业服务合同虽然可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止正常转入物业服务合同阶段。

    政府在物业管理服务的各个环节可以进行管理、指导。

    （二）物业服务企业与业主及物业使用人的关系

    寓管理于服务是物业服务企业的重要特征，但是目前大多数的物业服务企业，缺乏法律意识和服务理念，有的物业服务企业用罚款、断水断电、甚至限制人身自由的方式来管理物业。根本原因是没有摆正服务者的心态，其工作方法和理念已不能适应房地产市场的发展形式。

物业服务企业作为服务方，首先应当明确自己的服务范围和服务对象，通常物业公司都是对一个封闭的小区或者是商业楼宇进行整体的物业管理，而这一整体物业的主人即业主是谁，是物业公司必须搞明白的。比如小区的人防工程、学校、物业用房、游泳馆、停车场都属于谁？南三条小商品第一市，各楼层有的是原开发商的，有的是银行的，有的是业主的，有的是其他债权人的。知道物业的主人，了解建筑物区分所有权。物业服务企业服务的对象主要是商业地产和住宅小区，现实生活中，商业地产的物业关系比较简单，一般情况下不会存在太多的纠纷，而住宅小区因物业关系复杂会存在这样或者那样的矛盾和纠纷，对于住宅小区人们比较关注的道路、绿地、车位、车库、物业服务用房、商业店铺、会所、老年人活动中心、游泳池、球场等的归属已经做出了比较明确的界定。会所、球场等不当然归业主所有，即其可以归开发企业所有，因此，作为物业主人的业主，不单指某一个人，也应包括作为会所、球场等物业主人的开发企业。当会所、球场等确权给开发企业后，开发企业同样应该拥有业主的权利和义务。

    对于非业主使用人物业使用人（即不具有物业的所有权，但是对物业享有使用权的人，譬如承租人），由于不拥有物业的所有权，对于他享有什么样的权利，法律没有做出规定，物业使用人与开发企业、物业服务企业没有直接关系，不是物业销售合同的当事人，也不是物业服务合同的委托方，更不是物业区域的建筑物区分所有权人，一般不参加业主大会与业主委员会，物业使用人的权利义务一般源自与业主租赁等合同的约定，或者业主公约的规定。尽管物业使用人的法律地位低于业主，权利范围也受到限制，但作为物业的实际使用人应当享有接受物业服务的权利，同时也要承担物业管理中的责任，并受管理规约和法律规范的约束。

    （三）前期物业服务阶段的法律关系

    物业服务企业主要是在前期物业服务阶段与开发企业产生关系，物业管理区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其选聘的物业服务企业签订合同。前期物业服务合同主体是物业服务企业与开发企业，但其签订的物业服务合同在业主和业主大会选聘物业服务企业之前，对物业服务区内的业主应具有约束力。《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位（开发企业）与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。即在开发企业同物业买受人签订物业买卖合同时，包含了双方之间转让前期物业服务合同的合意，因此，前期物业服务合同对其他业主产生拘束力。

    由于前期物业服务合同有可能侵害到业主的权益，因此出于保护业主权利和利益的需要，前期物业服务合同的期限、内容和效力都受到限制：

    1、期限限制，《物业管理条例》第二十六条规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业合同终止。即前期物业服务合同的期限截止于业主委员会与物业服务企业的物业服务合同生效之时；

    2、内容限制，前期物业服务合同的内容不得侵害业主的合法利益，否则该条款是无效的。《物业管理条例》第二十八条规定，业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处置。因此，前期物业服务合同中如果包含对业主共用部位和共用设施设备的处置条款，这些条款应该是无效的。

    3、效力限制，根据《物业管理条例》第二十五条的规定，前期物业服务合同需要经过物业买受人的承诺才对物业买受人发生效力。

    三、业主、业主大会、业主委员会

    （一）业主

    1、业主的概念。“业主”顾名思义就是“物业的主人”。或者是房屋的所有权人。

    2、业主的成员权。业主的成员权是指全体所有人基于专有权和共有权关系组成的一个团体，每一个所有人作为该团体的一员所应拥有的权利和承担的义务；或者说是指建筑物区分所有人基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体成员之一所享有的权利和承担的义务。

    《物业管理条例》第六条规定业主在物业管理活动中，享有下列权利：按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会成员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。

    （二）业主大会及业主委员会

    物业管理作为一种新型管理服务体系，与过去传统房产管理相比，其最基本的特点就是业主自治自律。在建筑物区分所有权的背景下，一个物业区域内的众多业主如何行使其对物业进行管理的权利，始终是各国物业管理法的重要议题。业主自治机构也因此而产生，我国立法设计了两级自治机构，即业主大会和业主委员会。

    1、业主大会、业主委员会的概念

业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。物业管理区域内全体业主组成业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会，且只能设立一个业主大会。

    区县人民政府的房地产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

    物业管理区域内的重大事项要由业主共同决定，其中维修资金筹集和使用、改建或重建建筑物及其附属设施要经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且总人数占总人数2/3以上的业主同意。

    业主委员会是指同一物业管理区域内的业主通过召开业主大会选举产生代表组成的，在物业管理活动中代表和维护全体业主利益的组织，是业主大会的执行机构，对业主大会负责，受业主大会和广大业主监督。

    在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自己的职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

    2、业主委员会的诉讼主体资格

    《物权法》第七十八条第二款和第八十三条第二款从内涵上赋予了业主委员会的诉讼主体资格。

    关于业主委员会的诉讼资格，早在2002年最高人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具有民事主体资格请示一案的复函》（后称《复函》）中曾明确答复：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条之规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划示意图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专用费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。最高院的答复效力虽然较低，但是对地方各级法院的审判有指导意义，加上《物权法》上述两条的内涵，法院一般赋予业主委员会的诉讼主体资格。

这对实务操作意义特别地重大，受到空气污染小区其业主委员会可以提出侵权诉讼。

    3、业主大会决策的效力

    《物业管理条例》规定，对于制定和修改业主大会议事规则、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、有关共有和共同管理权利的其他重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的同意。对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主的同意。《物权法》第七十六条做了同样的规定。

业主大会或者是业主委员会的决定对业主具有约束力。

    比如业主大会或业主委员会经过法定的表决程序，决定增加物业服务区内的某一服务项目或提高一项物业服务的收费标准，该决议就应对物业服务区内的全体业主发生法律效力，全体业主都应当执行该决定；或是业主大会或业主委员会认为小区内的草地绿化效果不好且造成水资源浪费，经过合法的表决程序，决定用小灌木代替草地，那么该决议对全体业主都发生效力。

    4、业主大会或业主委员会决定的效力限制

    《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

    业主的合法权益在建筑物区分所有权的情况下，内容非常广泛，涉及多方面的权利和利益，需要注意的是，根据《物业管理条例》规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动，我们认为，凡是业主大会或者业主委员会作出与物业管理无关的决定，属于违反法律、行政法规的强制性规定的行为，自始就不具有法律效力，因而也就不对业主具有约束力。

    如A住宅小区的南边又新建一高层住宅，该高层住宅的建成将直接影响原小区最南面居民的采光，新建高层的开发商找到A小区的业主委员会，要求其作出决定，同意对新建的高层影响南面采光问题不再进行补偿。如果A小区的业主委员会就该采光侵权问题做出了以上的决定，那么该决定是无效的。因为该决定已经超出了业主委员会的管理范围，业主委员会是没有权利就该问题作出任何决定的。

    四、物业服务企业的选聘

    （一）前期物业服务企业的选聘

    前期物业管理，是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。

    在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位（开发企业）选聘物业服务企业的，应当签订前期物业服务合同。

    1、采用公开招投标的方式选聘；

    2、建设单位出售物业时，不得代替物业服务企业做出相关承诺；

    3、签订书面的《前期物业服务合同》、《业主临时公约》；

    4、建设单位与物业买受人签订的买卖合同必须包含以下前期物业服务的内容：（1）实施前期物业服务的物业管理企业情况；（2）前期物业服务内容及服务标准（应与建设单位和物业管理企业签订的《前期物业服务合同》内容一致）；（3）前期物业服务的收费价格和收费方式；（4）前期物业服务纠纷解决方式。

    （二）物业服务合同阶段物业服务企业的选聘

    对于已成立业主委员会的小区，由业主大会按规范程序负责小区物业公司的重新选聘。由于业主大会筹备容易流于形式以及部分业主仅考虑自身利益等原因，致使看似简单的物业服务企业的选聘成了一个难题，比如混乱不堪的世纪花园小区物业管理问题，政府部门应当加强指导工作。

    物业服务企业的退出和移交，移交资料包括图文资料、账、款、债权债务、合同等，移交资产包括动产不动产。

    五、物业专项维修资金

    （一）物业专项维修资金的概念

    物业专项维修资金是指业主缴存的专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的资金。在性质上属专门用于特定目的而设立的专项资金一类，即它是专门用于对物业共用部位、共用设施设备进行维修保养、保值增值目的而专项筹集、独立核算的资金，专项维修资金属业主所有。

    应当注意的是，国务院为了《物业管理条例》与《物权法》衔接已经对原《物业管理条例》进行了修正，物业专项维修基金现在称为物业专项维修资金。

    （二）专项维修资金的特点及功用

    1、物业专项维修资金的性质与来源

    新建住宅物业在销售时，购房户应按购房款百分之二的比例向开发建设单位交纳专项维修资金。公有住房的购房户应按购房款百分之二的比例向售房单位交纳专项维修资金。专项维修资金由市房产行政主管部门代管。

    2、物业专项维修资金的使用与续筹（石家庄市物业管理条例）

    专项维修资金应在物业保修期满后，按下列用途专项使用：支付房屋共用部位和共用设施设备的安全检查和维护的费用；垫付共用部位和共用设施设备的急修工程所需费用；支付共用部位和共用设施设备大修、更新、改造所需费用。

    筹集、使用维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。必须同时具备两个条件，才为有效的决定。第一个条件是，必须获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主的同意；第二个条件是，必须获得占业主总人数的三分之二以上的业主的同意。

    3、物业专项维修资金的启动程序

    业主委员会成立前，维修资金的使用由售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。但是在实务操作中，因为缺少启动程序方面的实施细则，所以在启动专项维修资金时业主多有不满情绪。主要是业主委员会没有或者是形同虚设，物业公司不尽职，主管部门工作程序太繁杂等，应当引起政府的重视，可以尽快制定相应规范。

    4、房改政策后没有缴纳物业专项维修资金的遗留问题

    由于我国商品房市场起步比较晚，物业管理及公共设施维修基金的制度也较晚，1999年国家才出台相关文件对住房维修资金问题作出规定，所有新建房屋（包括商品房、经济适用住房、职工集资建房）必须缴纳专项维修资金，否则房产主管部门不予办理房产证书。对于早期的商品房、房改房等基本上没有这项资金，当小区内需要启动专项维修资金需要分摊时容易遇到阻力。曾发生过一个住宅小区四单元六楼的业主楼顶漏水了，该业主自行维修花了三万元，找了许多人谁也不出。其实该业主是为了整栋楼的安全而支付的维修费用，在没有住房维修资金的情况下，该笔费用应该由这栋楼的全体业主共同负担。

    六、物业服务企业的管理责任

    物业管理责任是指物业服务企业在进行物业管理的活动中，因违约或者侵权致使业主的合法权益受到损害时，应当承担的民事责任。物业服务企业承担民事责任的主要形式包括违约责任和侵权责任。

    违约责任，是违反合同民事责任的简称，是指合同当事人一方不履行合同约定的义务或者履行合同义务不符合约定所应承担的民事责任。在物业管理中，物业管理的权利来源就是物业服务合同的授权，在物业服务企业未按照合同约定履行义务的情况下，物业服务企业要按照合同的约定承担违约责任。例如，在物业服务合同中约定，物业服务公司应指派专业人员10名全天24小时不间断地在小区内巡查，小区的业主为此支付了较高数额的物业服务费。但该合同签订后，物业服务公司并没有聘请专业人员，也没有24小时在该小区内巡查，小区内经常发生业主被盗事项，在此情况下，物业服务公司因未履行合同约定的义务，给业主造成了损失，该损失应根据物业服务合同由物业服务公司承担违约责任，进行赔偿。