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石家庄市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易管理
实施办法(试行)

发布时间:2018年09月07日
 
(石政规〔2018〕13号        2018年8月30日印发)
第一章  总则
第一条  为进一步规范石家庄市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易行为(以下简称土地二级市场交易),优化土地资源配置,提高存量土地资源利用效率,支持产业经济转型升级,根据《土地管理法》《城市房地产管理法》《物权法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《不动产登记暂行条例》等法律法规的规定,按照自然资源部(原国土资源部)印发的《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》(国土资发〔2017〕12号)的部署要求,结合本市实际,制定本实施办法。
第二条  本办法适用范围和区域。实施范围为国有建设用地使用权的转让、出租和抵押,包括土地交易,以及土地连同地上建筑物、其他附着物一并交易的情况。不包括住宅类土地上建筑物的分套交易情况。
实施区域为石家庄市裕华区、新华区、长安区、桥西区、井陉矿区、高新区、鹿泉区、栾城区、藁城区和正定县的行政区域内。
第三条  在市土地行政主管部门的委托下,土地二级市场交易承办机构负责在国有建设用地使用权转让、出租和抵押二级市场中,办理土地及地上建筑物、其他附着物的交易业务,并提供相关服务。市住建部门不再办理相关业务。
第四条  土地二级市场交易应当遵循以下原则:
(一)公开、公平、公正;
(二)诚实、信用、自愿;
(三)规范、便捷、安全。
第五条  土地二级市场交易承办机构应建立土地二级市场交易有形市场,设立土地二级市场交易大厅,搭建土地二级市场交易平台,提供交易信息的归集、发布、数据管理、数据交互、资金监管等服务,按有关要求办理国有建设用地使用权的转让、出租、抵押等事项。
第六条  土地二级市场交易大厅按照交易、登记一体化模式,设置土地二级市场交易、税款缴纳、不动产登记联合服务窗口,实行土地二级市场交易、税收、不动产登记“一站式”办理,方便群众办理业务。
第二章  国有建设用地使用权转让
第七条  各类导致国有建设用地使用权转移的行为都视为土地转让,包括买卖、交换、赠与、作价出资(入股)以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的国有建设用地使用权转移。国有建设用地使用权转移的,地上建筑物、其他附着物所有权一并转移。股权转让涉及的土地使用权转移暂不纳入转让管理。
国有建设用地使用权买卖是指土地使用权人将其国有建设用地使用权以有偿方式转让给他人的行为。
国有建设用地使用权交换是指土地使用权人之间,相互交换国有建设用地使用权的行为。
国有建设用地使用权赠与是指土地使用权人将其建设用地使用权无偿给予受赠人,且受赠人表示接受的行为。
国有建设用地使用权作价出资(入股)指土地使用权人将一定年限的国有建设用地使用权以作价出资(入股)方式,作为出资投入有限责任公司或股份有限公司,土地使用权作为资产计作资本或股权的行为。
国有建设用地使用权司法处置是指因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等,导致建设用地使用权发生转移的行为。
国有资产处置时涉及国有建设用地使用权转移是指行政事业单位和国有企业将国有建设用地使用权以有偿方式转移给其他组织和个人的行为。但行政事业单位和国有企业之间将其涉及国有建设用地使用权的资产进行无偿调拨(划转),导致国有建设用地使用权人发生变更的,不视为转让行为。
法人或其他组织合并或分立导致建设用地使用权转移是指法人或其他组织合并或分立,将其建设用地使用权转移给合并或分立后的法人或其他组织之一的行为。
股权转让是指公司股东依法将自己的股东权益有偿转让给他人,使他人取得股权,但不改变其土地使用权人名称的民事法律行为。
第八条  土地转让应当签订土地转让合同。土地转让后,原国有建设用地划拨决定书或国有建设用地使用权出让合同约定的权利、义务全部随之转移。
第九条  土地二级市场交易可以根据实际情况选择以下方式:
(一)自行交易。土地二级市场交易双方自行协商达成一致意见。
(二)委托交易。土地转让方委托土地二级市场交易承办机构在土地二级市场交易平台通过公开方式,确定受让人。
第十条  下列土地转让情形应纳入土地二级市场交易平台公开交易:
(一)划拨国有建设用地使用权转让;
(二)涉及划拨国有建设用地使用权的司法处置和为实现抵押权抵押权人处置土地和房屋等抵押财产的。
第十一条  以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让满足以下条件的,可以办理转让登记手续:
(一)具有土地及地上建筑物的合法产权证明;
(二)符合城乡规划,除规划为城市绿地、广场及道路用地外;
(三)涉及改变土地用途且应当办理土地出让手续的,改变后土地用途应在工业、医疗、养老、教育、文化、体育用地等范围之内,但不包括商业用地和住宅用地;
(四)原划拨土地转让后用途不改变的(不含划拨住宅用地的转让);
(五)涉及国有资产的,应提供国有资产管理部门或上级主管部门批准文件;
(六)产业园区内的土地转让,应提供园区管委会的批准文件。
第十二条  以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让,转让后土地用途符合《划拨用地目录》的,可不补缴出让收入,由市土地行政主管部门重新颁发划拨用地决定书,直接办理不动产登记手续;
转让后土地用途不符合《划拨用地目录》的,经市政府批准后,市土地行政主管部门与受让方签订《国有建设用地使用权出让合同》,由受让方足额补缴土地出让收入。
第十三条  以出让方式取得的国有建设用地使用权,首次转让时,应符合以下条件:
(一)按照出让合同约定进行投资开发,完成开发投资总额的百分之二十五以上,开发投资总额不含国有建设用地使用权出让价款和向国家缴纳的相关税费;
(二)按照出让合同约定进行投资开发,已形成工业用地或其他建设用地条件;
(三)涉及改变土地用途的,改变后土地用途应在工业、医疗、养老、教育、文化、体育用地等范围之内,但不包括商业用地和住宅用地;出让合同对转让条件另有约定的,从其约定。
(四)属于国有资产的,应提供国有资产管理部门或上级主管部门的批准意见;
(五)产业园区内的土地转让,应提供园区管委会的批准文件。
第十四条  出让土地首次转让,未完成投资总额的百分之二十五以上的,按照“先投入后转让”的原则,允许交易双方签订国有建设用地使用权转让合同后,依法办理预告登记,待开发投资达到转让条件时,再办理不动产转移登记手续。
预告登记权利人可以凭不动产预告登记证明等其他必要材料向发改、规划、环保、行政审批等部门申请办理建设项目报建手续。
第十五条  以出让方式取得的国有建设用地使用权,再次转让的,直接按照程序办理土地二级市场交易、登记手续。
第十六条  作价出资(入股)和授权经营等方式取得的国有建设用地使用权转让的,参照以出让方式取得的国有建设用地使用权转让规定。
第十七条  招商引资享受土地优惠政策的建设用地项目,在土地转让时,土地二级市场交易承办机构可以征求产业主管部门或给予优惠的部门意见,需要补缴土地优惠政策差价的,补缴差价后再办理土地转让手续。
第十八条  国有建设用地使用权分割转让的,权利人在符合出让合同约定或划拨决定书规定前提下,满足以下条件的,可以申请分割。
(一)具有不动产权证书(国有土地使用证和房屋所有权证);
(二)符合城乡规划,除规划为城市绿地、广场及道路用地外;
(三)分割后的宗地具有独立使用价值;
(四)原划拨土地分割转让后用途不改变(不含划拨住宅用地的转让);
(五)划拨土地分割转让时,涉及改变土地用途且应当办理土地出让手续的,改变后土地用途应在工业、医疗、养老、教育、文化、体育用地等范围之内,但不包括商业用地和住宅用地;
(六)属于国有资产的,应提供国有资产管理部门或上级主管部门的批准意见;
(七)产业园区内的土地转让,应提供园区管委会的批准文件。
第十九条  有下列情形之一的,土地分割转让不予批准:
(一)《国有建设用地使用权出让合同》或《国有建设用地划拨决定书》中约定或规定不得分割的;
(二)工业用地上的综合楼以及职工宿舍用房等行政办公及生活服务设施用地与厂区分割转让的;
(三)将商住用地中规划建设的道路、绿地、公共设施、其他公共场所分割转让的;
(四)分割转让国有建设用地使用权,在分割前后正常使用范围内不能满足规划、建筑设计安全要求的;
(五)法律、法规和政策规定不得分割转让的其他情形。
第二十条  土地使用权以及地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地行政主管部门批准,并依照规定办理过户登记。
第二十一条  商品房预售人应当按照国家有关规定自商品房预售合同签订之日起30日内,向市土地二级市场交易承办机构和房产管理机构申请办理预售商品房预售合同备案手续。市房产管理机构应当与土地二级市场交易承办机构建立网络互通系统,将全部预售合同的备案信息实时推送至土地二级市场交易承办机构,达到信息互通共享。
第二十二条  人民法院在处置涉及国有建设用地使用权转移案件时,可以利用现有“法院与土地行政部门信息共享和网络执行查询系统”,查询不动产的权利性质、权属状况等登记信息,明确执行标的物的权利人、坐落、证号以及具体协助执行事项,涉及改变权利性质等需要履行其他审批手续的应告知权利受让人按规定办理。土地二级市场交易承办机构按照协助执行事项办理相关土地处置手续。
人民法院可以委托市土地二级市场交易承办机构通过公开方式将划拨国有建设用地使用权及地上建筑物一并处置。
第二十三条  国有资产管理部门在进行国有资产处置时涉及国有建设用地使用权转移的,由资产权利人在处置前应征求宗地所在地的市、县(市、区)土地行政部门和城乡规划部门意见,作为国有资产处置依据,并如实告知当事人。
第三章  国有建设用地使用权出租
第二十四条  本办法所称的国有建设用地使用权出租,是指土地使用者作为出租人将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
第二十五条  国有建设用地使用权在取得不动产权属证书后可以出租,但应符合相关法律法规的规定,且不应违反出让合同的约定或划拨决定书的规定。
第二十六条  国有建设用地使用权出租应当签订出租合同。国有建设用地使用权及地上建筑物出租合同应当载明下列主要内容:
(一)双方当事人的姓名或单位名称、住所;
(二)土地坐落、面积、四至界线等基本情况;
(三)不动产权证书编号;
(四)出租用途;
(五)租金标准及支付方式;
(六)出租期限;
(七)双方约定的其他事项。
第二十七条  以划拨方式取得国有建设用地使用权出租的,应当缴纳年租金。
年租金的具体收缴办法由市土地行政主管部门和市财政部门制定。
市财政部门可以委托其他部门征收划拨土地出租年租金。
第四章  国有建设用地使用权抵押
第二十八条  本办法所称的国有建设用地使用权抵押,是指债务人或第三人将国有建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权作为债权的担保,当债务人不履行债务时或达到当事人约定实现抵押权的其他情形时,债权人有权依法以抵押物折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿等行为。
第二十九条  国有建设用地使用权抵押应当签订抵押合同。
第三十条  国有建设用地使用权抵押的,可以直接办理不动产抵押登记手续,也可以通过交易平台采取市场竞争方式达成交易,确定抵押权人。
第三十一条  按照债权平等原则,放宽对抵押权人的限制,自然人、企业均可作为抵押权人依法申请以国有建设用地使用权及其地上房屋等建筑物、构筑物所有权办理不动产抵押登记。
第三十二条  为鼓励和引导社会资本参与公益性事业领域投资的需要,适当扩大抵押物范围。允许营利性的养老、医疗、教育等社会领域机构以有偿取得的国有建设用地使用权及地上建筑物所有权设立抵押权,为自身债务提供担保。
第三十三条  工业用地抵押的,地上建筑物和其他附着物应一并抵押;在满足宗地独立使用功能的条件下,经依法批准后可以办理宗地分割,分割后再办理分割登记和抵押登记。
属于工业标准厂房的,可按具有独立使用价值的幢、层、套、间等划分定着物单元,每个定着物单元与所在宗地设为一个不动产单元进行抵押登记,保持权利主体一致。
第三十四条  以划拨方式取得的国有建设用地使用权及地上建筑物所有权依法抵押的,抵押权人应当委托第三方依据基准地价和土地估价规范进行评估,其抵押价值应根据划拨国有建设用地使用权权益价格设定。
在实现抵押权时,抵押权人应当按照有关规定缴纳土地出让金后,再行使优先受偿权,其有关要求应在抵押合同、不动产登记簿及不动产登记证明上进行说明备注。
第五章  土地二级市场交易服务机构管理
第三十五条  土地二级市场交易承办机构应通过公开方式确定土地二级市场交易过程中测绘、评估、拍卖等服务机构,并制作名录向社会公开,供交易双方自由选择,产生的有关费用由交易双方承担。
第三十六条  土地二级市场交易服务机构应当具备法律、行政法规规定的条件,执业中严格执行行业技术规范和技术规程的要求。
第三十七条  土地二级市场交易承办机构不得为交易双方指定土地二级市场交易服务机构。土地二级市场交易双方意见不一致不能自行选择土地二级市场交易服务机构的,由土地二级市场交易承办机构从土地二级市场交易服务机构名录中随机抽取。
第三十八条  土地二级市场交易服务机构应当按照土地二级市场交易承办机构的要求提供纸质资料和电子数据。
第三十九条  土地二级市场交易服务机构有下列情形之一的,纳入联合惩戒名单:
(一)损害委托人或其他人的利益,以不正当手段谋取私利的;
(二)故意提供虚假信息,资料,出具虚假报告及其他文件的;
(三)违反其他法律、法规的行为。
第四十条  土地二级市场交易承办机构应当将纳入失信名单的土地二级市场交易服务机构从名录中删除,并限制其三年内不得参加本行政区域内的土地二级市场交易服务。
第六章  土地二级市场交易监测监管
第四十一条  土地二级市场交易承办机构要加强土地二级市场交易的监管。
事前监管包括:
(一)对履行出让合同的约定情况和划拨决定书的规定情况;
(二)对交易的合法合规性进行审查。
事中监管包括:
(一)对交易价格的监管,稳定土地二级市场交易市场,保障国家收益;
(二)对交易过程的监管,确保交易的安全有序。
事后监管包括:
(一)对受让方就出让合同和登记文件中所记载的权利、义务的履约情况的监管;
(二)对交易合同履约监管。
第四十二条  市土地行政主管部门应加强做好市场动态监测监管,完善监测监管信息系统,掌握土地转让、出租、抵押的数量、结构、价款、时序等信息,研判分析市场形势。
每季度首月10日前作出上一季度《××××年第×季度二级市场动态监测分析报告》,每年1月10日前作出上一年度《××××年度二级市场动态监测分析报告》,所需经费列入年度财政预算。
第四十三条  市土地行政主管部门可以拟订本行政区域内土地转让区片指导价并报市政府公布。
第四十四条  土地二级市场交易主体应当如实申报交易价格,不得瞒报或者不实申报,瞒报或不实申报的列入政府失信“黑名单”。
申报价格比土地转让区片指导价低20%以上的,土地行政主管部门应当行使优先购买权。
第四十五条  国有建设用地使用权抵押价值明显高于市场价格的,可以向抵押权人发出风险预警提示,以有效防控土地市场抵押风险。
第四十六条  市土地行政主管部门与税务部门按照以地控税,以税节地的思路,建立长效合作机制,对低效利用土地、闲置土地实施差别化税收政策,从高、足额征收土地闲置费,税务部门从高、足额征收城镇土地使用税和所得税,提高土地税收征管质量,促进土地节约集约利用。
第四十七条  市土地二级市场交易承办机构应当提供交易资金监管银行专用账户,提供土地二级市场交易资金监管服务,由交易双方自愿选择,不得强制交易双方实施资金监管。
第四十八条  申请交易资金监管的,受让人按合同约定将部分或全部转让成交价款划入交易资金监管账户,待完成不动产转移登记后,土地二级市场交易承办机构向监管银行出具《交易资金划转通知书》并发送电子指令,由监管银行将交易资金划转到转让人账户。
第七章  信息共享
第四十九条  市土地行政主管部门与住建、税务、金融机构等部门应建立土地二级市场交易信息互通共享机制,实现“数据多跑路,群众少跑腿”。
第五十条  市土地行政主管部门要强化一、二级土地市场联动,土地一级市场交易机构负责每季度将土地一级市场成交结果信息提供给土地二级市场交易承办机构,加强土地投放总量、结构、时序等衔接,适时运用财税、金融等手段,加强对土地市场的整体调控。
市公共资源交易主管部门应充分发挥电子交易公共服务系统枢纽作用,通过连接电子交易和监管系统,保障与土地一、二级交易市场的信息整合共享。
第五十一条  市土地行政主管部门建立土地二级市场交易信息和不动产登记信息的互通共享机制。交易业务办理结束后,市土地二级市场交易承办机构将交易信息实时推送至不动产登记系统,申请人办理不动产登记后,将登记信息实时推送至土地二级市场交易系统。
第八章  违约责任及争议处理
第五十二条  交易过程中发现有违法、违规行为的,按照有关法律法规及规定追究责任,情节严重、构成犯罪的,移交司法机关处理。
第五十三条  交易过程中发生争议,合同有约定的,按合同执行;合同未约定的,由争议当事人协商解决,协商不成的,可依法向人民法院起诉或者依约定申请仲裁。
第九章  附则
第五十四条  本办法自发布之日起施行,有效期三年。